楼市见底了吗
目前二手房市场活跃度高于新房，也说明了新房市场调整并不到位。虽然今年3月份全国新建商品房销售面积、销售额同比降幅收窄，但市场成交量仍处于历史最低位，筑底过程尚未结束，性价比共识还未达成。
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4月22日，北京市住建委、中国人民银行北京分行、国家金融监督管理总局北京监管局联合发布新规：4月23日后签订购房网签合同，且离婚不满一年的房贷申请人，如家庭名下在本市无成套住房，执行首套房信贷政策。
“离婚未满一年即认定为二套房贷”的政策自2017年3月24日起执行，供执行了7年多时间。在此之前，北京通州时隔9年解除买房“双限”，以及“认房不认贷”已经率先放开，标志着2016年、2017年出台的收紧政策基本撤销，政策导向进入新阶段。
过去十年，北京楼市成交量与政策条件的关联度非常高，新房市场成交曲线与全国数据经常发生偏离，走出独立行情。
比如，2016年，借助棚改政策发力，全国新建住宅成交137540万㎡，同比上涨22.4%，而北京同期的新建住宅成交下滑了11.9%。原因是北京全面收紧了限购、限贷、限价政策，同时减少了土地出让。
被限制的需求涌进了二手房市场，2016年，北京二手住宅网签272431套，较2015年大幅上涨38%，创下了历史纪录。
随后，2016年“930”政策出台，首套、二套房首付比例双双提高。2017年“317”，又进一步将购买二手房首付比例提高到了不低于60%（普宅）、80%（非普宅），同时执行认房又认贷。
至此，北京新房、二手房成交量再也没有接近历史高位。
2013年-2023年北京住宅市场情况：
业内人士普遍认为，目前市场缺乏稳定预期，等待市场自行调节筑底，将遥遥无期，破局的关键在于政策端。
据中国指数研究院统计整理，2024 年一季度全国有近 90 省市（县）出台政策超 100 条。2022年4月-10月为解绑政策出台的第一阶段高峰，涉及城市主要为三四线城市。第二次高峰出现在2023年9月，主要为限购政策调整，北京、上海开始跟进“认房不认贷”。
一线城市带头转变方向，从成交量上看，2023年楼市出现转机。据易居研究院监测的数据，全国十大重点城市2023年新房、二手房合计成交量比2022年增长了9%。不过，目前市场成交量还远不及2015年之后的年均水平，需要更多政策工具包支持。
同时，将一线城市新房和二手车数据进行拆分之后发现：二手房成交活跃度明显高于新房。这说明，政策对于新房市场的刺激性较小，接下来不仅需要“因城施策”，还需要针对不同类型的市场出台政策。
扩大到全国范围内，新房市场的成交量仍然处于低位。国家统计局数据显示，2023年全国新建商品住宅的成交面积降低到10亿平方米以下，为2010年以来最低。
2013年-2023年全国新建住宅市场情况：
中国指数研究院监测的北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、合肥、厦门、天津、郑州等25个重点城市的数据也印证了：2023年二手房市场的表现要好于新房。
二手房和新房行情涨跌不同步，因此，我们很难认为政策松动是这次的主要城市成交量回暖的决定性因素，肯定还有另外的主要原因刺激了二手房市场。
根据国家统计局公布的全国70个大中城市数据进行对比：
2023年1-12月平均数据，新建商品住宅价格指数同比2022年上涨的城市有17个，最高为成都7%，其次为上海4.4%；二手住宅销售价格指数同比上涨的只有4个，最高为成都5.8%，其次为北京1.6%，在数量和涨幅方面都要低于新房市场。
一线城市的情况也与上述趋势吻合。
2023年1-12月平均销售价格指数（上年同期=100）
到了2024年3月，新房库存和二手房挂牌量继续增加，房价压力增高，但在70个大中城市中，新建商品住宅1-3月平均销售价格指数上涨的城市仍有14个，二手住宅这一数据下降到了：0。
蜂硕研究院对北京市场的监测数据对比更为明显：北京二手房市场几乎在全线降价，但新房市场量跌价稳。
北京二手房情况：
更大的价格弹性给了二手房市场成交量筑底回升的更多支撑，而新房的定价弹性性对要小很多。
一方面是因为新房有地价等成本的压力，企业必须考虑持续运营，避免持续性降价引发公司内部和竞品的全面“价格内卷”；另一方面，在债务压力没有有效缓解之前，企业会陷入越降价甩卖，负债率越高的恶性循环。
因此，二手房市场比新房市场更为敏感，对市场需求的反馈也更为准确。两者的区别，容易在二手房和新房之间形成价差，叠加对期房按时交付能力的担心，一部分购房者会在购买新房到购买二手房之间随时切换。
活跃程度不同，导致交易结构出现变化。据易居研究院统计数据，北、上、广、深、杭、苏、宁、成等10大重点城市，2023年二手房成交量首次超过新房。
在2023-2024中国经济年会上，住房和城乡建设部党组成员、副部长董建国表示：2023年1到11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创造历史新高。
价格更具灵活性的二手房市场，成为市场托底的关键。
2013年以来，北京二手房市场经历过三次明显的价格波动，分别为：2023年3月到5月、9月到10月、2024年2月到3月。每次价格上涨，都会再快速下滑，说明目前市场不具备涨价的基础。
拉动价格压力下行的压力主要来自于三个方面：
一是高挂牌量，在售的同类房源增多，市场短期供大于求，想要快速出售的业主就必须杀价建立竞争优势；
二是市场置换需求相对旺盛，“卖一买一”对交易周期要求较高，为了快速出售，置换业主会降价求流速；
三是居民杠杆率，收入预期变差，有降杠杆压力的人会加入出售大军，这部分人的降价冲动也比较大。
经历2023年以来的三次大波动之后，北京二手房市场价格向上的试探已经完全熄火，市场均价快速回落。
管清友、许博男最近的一份报告认为，一线城市中，北京、上海的二手房价格已经深度回调至2017年、2018年水平。
但目前市场整体价格也不具备去年下9月以来那样的大跌压力。在三个压力形成的关键因素中，目前北京二手房市场的挂牌量还维持高位，但据贝壳研究院统计，置换需求占比已经到了总交易量的70%左右，进一步向上提升的空间有限。
中国指数研究院的数据显示，2023 年以来，重点城市 90 平方米以上二手住房成交套数占比有所提升。在上海，今年1-2月，在二手房整体成交套数同比下降的情况下，140 平方米以上住房成交套数实现了20%以上增长，90平米以上的占比已经达到32.8%，为历史新高。
一线城市的二手房交易结构将会逐渐趋于稳定，置换需求主导市场走向。
另据伟业我爱我家数据，北京2017年二手房交易样本中，使用商业贷款进行支付的占41.1%，较2016年减少14.3%；全款支付占30.9%，较2016年增加8.1%。
2015年、2016年北京二手房市场上涨期间，使用商业贷款进行支付的占比从40.1%提高至55.4%，2017年随着限贷政策的出台和房贷利率成本的不断升高，买房杠杆率逐步下降至2014年水平。
经过2023年一年波动之后，中国杠杆已经低于美日当年水平，来自于杠杆率的压力会逐渐降低。
置换需求占比见顶、杠杆压力下降叠加，预计一线城市二手房市场将会在2024年维持高挂牌量、价格微降的筑底趋势，在以价换量的基础上，预计二手房市场将在今年底到达底部。市场交易量虽然很难回到2015-2016年的高峰水平，但可以维持2017年以来的平均水平。
虽然市场活跃度企稳，但高挂牌量会导致成交周期延长，而一线城市相对稳定的新房价格，导致了改善、置换需求向新房市场传导的效果并不理想。
一线城市曾经火热的“一二手联动”哑火，一些改善需求“滞留”在二手房市场“内循环”，会让新房市场筑底需要更长的时间。
据中国指数研究院监测，2024 年一季度，重点100城新建商品住宅月均成交面积为1825万平方米，同比下降约四成。一线城市在政策优化、较强的购房需求支撑等因素影响下，同比下降约37%。
截至2月底，50个代表城市商品住宅可售面积为 3.37 亿平米，相比去年底小幅下降 1.4%，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为20.9个月，较2023年末延长1个月，其中，三四线代表城市出清周期达31.5个月，较2023年末延长2.5个月，库存去化压力较大。
库存结构向三四线城市倾斜，而一二线重点城市库存上涨速度趋缓。
2023年底，全国新建住宅的库存为33119万平米，是近7年以来的高点，但比2015年还少了26.8%。
目前新房库存并不是历史最高位，而新开工面积甚至不到2013年的一半，比最高峰的2019年下降了58.6%。新建住宅销售面积比最高峰的2019年下降了39.4%。
印证了万科董事会主席郁亮的说法：市场已经超跌了。
新开工面积迅速下降，主要原因为企业开工动力不足。但重点城市的情况要好于三四线城市。
2024 年一季度（截至3月26日），一线城市推出面积同比降幅超五成，而成交面积、土地出让金、成交楼面均价出现不同程度增长。虽然有今年上海、广州比去年推地节奏加快的客关因素，但因为一二线城市集中了更多的国央企等资金状况相对较好的企业，补仓意愿也较强。
值得注意的是，据中国指数研究院初步统计，2024 年一季度，重点50城商品住宅月均批准上市面积约850万平方米，同比下降约四成。短期内出现了供小于求的局面。
此外，一线城市也开始动用“以旧换新”作为政策工具，以求重新建立一二手房市场的联动效应。
4月23日晚，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知，宣布在全市推行房产“以旧换新”，活动将于5月1日正式启动。
上周末，郑州正式启动“以旧换新”试点工作，郑州官方发布的数据显示，第一天，共有3449人次登录平台查阅政策、流程等，平台注册用户260个，报名参加城发集团收购并完成全部资料上传共68人，另外，通过线下开发企业售楼部统计征集换购房意向信息202条。
“以旧换新”对市场活跃度有促进作用，但目前还达不到托底效果，尚需要更多的执行细节来推动二手房市场向新房市场传导。
过去十年中，大户型买家入市，通常会释放较强的信号意义，他们有较为充裕的现金流，对买入时机的把握更为准确，买入动作更为迅捷，近期市场也出现类似情况。
今年1-2 月，上海新房市场出现波动，1000万以上总价段的项目成交套数占比，相比去年同期提升2.8 个百分点。苏州、无锡、合肥都有类似现象。
最近开盘的高端项目融创外滩壹号院二期、滨江凯旋门三期都获得超高去化率，融创滨江壹号院二期首批204套房源4小时内卖完，滨江凯旋门三期212套房源6小时内清空。
据中国指数研究院统计，今年 1-2 月重点25城新房市场高端改善项目成交套数占比均值较2023年同期提升0.8个百分点，与2023年整体持平。
不过近期的高端市场占比提升，作者并不认为是新房市场的买入信号，原因：一是部分高端项目和周边二手房存在价格倒挂，是另一个版本的“以价换量”，此类项目集中入市，容易拉高短期数据；二是目前新房市场总体成交量处于低位，高端市场和刚需、普通改善之间存在割裂。
目前二手房市场活跃度高于新房，也说明了新房市场调整并不到位。虽然今年3月份全国新建商品房销售面积、销售额同比降幅收窄，但市场成交量仍处于历史最低位，筑底过程尚未结束，性价比共识还未达成。
综合库存、开工、成交情况，以及新房市场的价格调整机制，预计一二线等重点城市有望在2025年形成新的供需平衡，三四线城市则需要更长时间消化高位库存。
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